Fast ejendom og advokatbistand

Bolighandlen

At købe (eller sælge) boligen er for de fleste en af livets helt store beslutninger, i særdeleshed økonomisk men ofte er der også mange følelser med i spil her. Vi repræsenter køber (og sælger) i flere hundrede bolighandler årligt og med os som din rådgiver er du ikke i tvivl om hvad du går ind til og kan sove trygt om natten velvidende, at vi har hånd om sagen. Vi er naturligvis heller ikke længere væk end en telefonopkald eller en e-mail.

Vi varetager alene dine interesser i en bolighandel og er fuldstændig uafhængige af ejendomsmæglere, banker og realkreditinstitutter. Vi er altid tilgængelige og sørger for, at du oplever et trygt forløb under hele processen – fra underskrift af købsaftalen og til du står med nøglerne til din nye bolig i hånden.

Som oftest er sælger repræsenteret at en ejendomsmægler. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at ejendomsmægleren alene er ”sælgers mand” og at ejendomsmægler, naturligvis er forpligtet til, at opnå de bedste betingelser og vilkår for sælger. Med os som din boligadvokat sikrer du, at dine interesser også varetages, da vores eneste opgave er at sikre dig den bedst mulige handel.

Uanset om det er dit første bolig køb og der er behov for omfattende kontakt til os undervejs i forløbet eller hvis du er erfaren inden for køb af fast ejendom og blot ønsker vores bemærkninger til handlen tilsendt, så er vores rådgivning altid personlig og med stort fokus på din situation og dine ønsker.

Hvornår skal vi kontaktes?

Vores arbejde begynder reelt først, når parterne (dvs. køber og sælger) har underskrevet købsaftalen og fristerne heri dermed er igangsat.

Vi anbefaler, at du tager kontakt til os allerede når du har besluttet at finde en ny bolig, eller så snart du har fundet den ejendom du ønsker at købe. Dermed kan vi blive præsenteret for hinanden, drøfte forløbet fremadrettet og vi svarer gerne på alle de spørgsmål du måtte have inden købsaftalen underskrives. Vi kan også bistå med en eventuel forhandling af pris og vilkår inden købsaftalen underskrives.

Du kan dog altid ”blot” skrive os ind som din rådgiver og derefter underskrive købsaftalen (med advokatforbehold). I så fald kontakter vi dig, så snart mægler har fremsendt adgang til handlens dokumenter, så vi kan aftale nærmere omkring forløbet.

Oplys følgende til mægler: Eriksson Advokater, Amaliegade 6, 2 tv., 1256 København K., e-mail: kontakt@erikssonadvokater.dk, tlf. +45 60 666 888

Advokatforbeholdet

Det absolut vigtigste at sikre sig inden der skrives under på en købsaftale er, at der er indsat et ”advokatforbehold”.

Typisk er advokatforbeholdet formuleret som følgende:

”Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes rådgiver godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16.00, X hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter.”

Eller kan udformes så simpelt som:

”Underskrevet med forbehold for Eriksson Advokaters godkendelse af handlen i sin helhed”

Er du i tvivl om der er indsat et korrekt advokatforbehold i købsaftalen eller om formuleringen er tilstrækkelig, så tøv ikke – send os kontrakten og vi kigger den igennem inden du underskriver.

I alt sin enkelthed giver et advokatforbehold dig mulighed. for, inden for en given frist, at træde tilbage fra (annullere) handlen omkostningsfrit overfor sælger/mægler.

Advokatforbeholdet er købers privilegium og sælger er bundet af sin underskrift. Sælger kan derfor ikke træde tilbage fra handlen efter købsaftalen er underskrevet, dog under den forudsætning at køber ikke stiller yderligere betingelser og/eller misligholder aftalen.

Det er vigtigt at vi, som din rådgiver, underrettes når købsaftalen er underskrevet. Fristen i advokatforbeholdet træder i kraft ved parternes underskrift og evt. betingelser/indsigelser skal meddeles sælger, eller dennes rådgiver, inden fristens udløb. I modsat fald tolkes dette, som en stiltiende accept og handlen anses for godkendt af køber uden yderligere betingelser.

Fortrydelsesret

Som forbruger kan køber også gøre brug af fortrydelsesretten på 6 hverdage efter parternes underskrift på købsaftalen. Brug af fortrydelsesretten koster 1 % af købesummen til sælger og er betinget af, at sælger både får besked herom og modtager betalingen på 1 % inden fristens udløb. Ved at benytte sig af advokatforbeholdet undgår du at skulle betale godtgørelse til sælger, så længe annulleringen af handlen sker indenfor den aftalte frist.

Forløbet

Når der er tale om et køb af bolig via en ejendomsmægler, er forløbet, som udgangspunkt, stort set det samme uanset hvilken type bolig der er tale om. Ved køb uden mægler eller ved køb under særlige omstændigheder/vilkår, så kontakt os inden købsaftalen underskrives og vi tilrettelægger forløbet fremadrettet sammen.

Nedenstående tager udgangspunkt i at parterne har underskrevet en købsaftale. Vores arbejde begynder som regel først når parterne (dvs. køber og sælger) har underskrevet en købsaftale - dette da parterne på dette stadie har ”låst” hinanden fast i en aftale på givne vilkår/betingelser.

OBS: Som køber skal du altid huske at underskrive med et advokatforbehold, da du (modsat sælger) således altid kan træde tilbage fra handlen (omkostningsfrit).

Vi er altid tilgængelige med indledende sparring/rådgivning, også inden en købsaftale underskrives.

• Forudsat at mægler har fået oplyst os som din rådgiver, så modtager vi købsaftalen og handlens øvrige dokumenter (eller link hertil) når parterne har underskrevet aftalen.
• Vi noterer os gældende frister og orienterer os omkring særlige vilkår (typisk benævnt i købsaftalens pkt. 11).
• Hvis vi ikke allerede har talt/skrevet sammen, så kontakter vi dig med henblik på en tilrettelæggelse af forløbet fremadrettet samt for at høre dine indledende bemærkninger og egne tanker til selve handlen.
• Vi gennemgår grundigt alle handlens dokumenter og udarbejder i forlængelse af dette et referat af vores gennemgang – vi kalder dette et køberbrev. Køberbrevet fremsendes til dig, normalt vedlagt et udkast til en allonge (vores betingelser/vilkår for godkendelse af handlen). Vi bestræber os på at fremsende dette minimum en dag inden vores møde, således at du har tid til at læse dette grundigt igennem, i ro og mag.
• Vi holder et møde sammen, hvor vi sammen gennemgår handlen fra A-Z. Her orienterer vi omkring særlige forhold, ulemper og eventuelle risici som du skal være særligt opmærksom på. Og du får mulighed for at ytre de bekymringer du sidder inde med samt stille alle de spørgsmål du måtte have til os.
• Efter mødet, fremsender vi allongen til mægler/sælger. Heri er vores yderligere vilkår/betingelser for handlens godkendelse oplistet.
• Herefter korresponder vi med mægler/sælger (og evt. banken), indtil der er enighed omkring handlens vilkår, hvorefter handlen meddeles for værende endelig. Kan der ikke opnås enighed mellem parterne, sørger vi selvfølgelig for at handlen annulleres på dine vegne.
• Tilbage er ”eftersagsbehandlingen” herunder udarbejdelse af skødet, refusionsopgørelse og ikke mindst den endelige frigivelse af købesummen overfor sælger (når betingelserne herfor er opfyldt). Er vi den ”berigtigende part” sørger vi for nævnte. Hvis mægler har påtaget sig arbejdet, sørger vi at kontrollere og godkende mæglers arbejde inden det fremsendes til din underskrift/godkendelse.
• Herefter er der kun tilbage, at vi takker for opgaven og ønsker tillykke med den nye bolig.

Rådgivningen

Handlens dokumenter:

Vores rådgivning består først og fremmest af en grundig gennemgang af alle handlens dokumenter, herunder:

• Købsaftalen (og salgsopstilling)
• Tingbøger og servitutter.
• BBR-meddelelse og ejendomsdatarapport (m. bilag såsom forureningsattester, skattebilletter, diverse kort, mv.).
• Energimærkerapport.
• Sælgers oplysninger.
• (Grund)ejerforeningens dokumenter (vedtægter, generalforsamlingsreferater, budgetter og regnskaber, husorden og foreningsbesvarelser mv.)
• Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikringstilbud.

Ovenfor nævnte er de mest forekomne dokumenter set i en almindelig ejendomshandel og som oftest er der adskillige dokumenter udover de oplistede vi også skal gennemgå/tage stilling til.  Hvilken type af ejendomshandel der er tale om er selvfølgelig også afgørende for hvilken dokumenter vi modtager.

Individuel rådgivning

Rådgivningen skal altid tage udgangspunkt i købers forhold og forventninger. Nogle glæder sig ”blot” til at få overdraget nøglen til drømmeboligen og ønsker at sikre sig imod ubehagelige overraskelser, andre ønsker at renovere, tilbygge eller bygge nyt. Skal ejendommen benyttes til familiens nye bolig, fritidshus, skal den lejes ud? Måske skal den benyttes af børnene eller aldrene forældre?

Mange af vores købere er førstegangskøbere og har et stort behov for tæt kontakt med boligadvokaten igennem hele processen. Andre er erfarne ejendomsinvestorer og har blot behov for en grundig gennemgang af handlens dokumenter.

Uanset hvad der ligger til grund for en given ejendomshandel og hvad køber har med af erfaring, så tager vores rådgivning altid højde for dette. Vi står til rådighed i det omfang køber har behov for og vores rådgivning er altid fokuseret med købers ønsker og forventninger for øje.

Efterfølgende skjulte fejl og mangler

Skulle der, mod forventning, og efter ejendommen er overdraget opstå en tvist om skjulte fejl og mangler ved ejendommen står vi selvfølgelig også klar med professionel rådgivning.

Typisk opstår sådanne sager hvis sælger har tilbageholdt oplysninger væsentlige for køber, hvor den byggesagkyndige i forbindelse med udarbejdelse af el- og tilstandsrapport har overset forhold eller hvis ejerskifteforsikringen afviser dækning.

Efterfølgende mangelsager er ikke dækket af vores salær i forbindelse med købet af ejendommen, men inden vi påtager os sådanne sager fremsender vi naturligvis et estimat på sagsomkostningerne og undersøger også dine muligheder for at få dækket sagsomkostningerne via din forsikrings retshjælpsdækning og/eller om betingelserne for fri proces er opfyldt.

Som advokater rådgiver vi ofte vores klienter i sager vedrørende skjulte fejl og mangler ved fast ejendom. En fordel ved (også) at benytte os i forbindelse med en efterfølgende mangelsag er, at vi allerede har et stort kendskab til sagens faktum. Derudover, i forbindelse med ”køberrådgivningen” og den efterfølgende korrespondance med mægler/sælger hvor godkendelse af handlens vilkår finder sted, har vi altid fokus på, at sikre vores klient bedst muligt - også efter der er sket overdragelse af ejendommen.

Ved at stille mægler/sælger de rigtige spørgsmål og sørge for, at der bliver taget de nødvendige forbehold – inden handlens godkendelse, sikrer vi at vores klienter, for så vidt muligt, ikke efterfølgende bliver mødt med nogle ubehagelige overraskelser og skulle det, mod forventning, alligevel ske,  at de så står stærk i forhold til en tvist vedrørende skjulte fejl og mangler.

Er en boligrådgiver nødvendig – skal det være en advokat?

Lovmæssigt er der ikke noget krav om, at man skal benytte en boligadvokat i forbindelse med køb (eller salg) af en ejendom. Men hvis du vil sikre dig, at der er taget hånd om alt det juridiske i processen samt opnå den sikkerhed der ligger i, at en professionel bolig advokat har gennemgået alt i forbindelse med handlen inden den endelige godkendelse, så er en bolig advokat en god investering for dig. Husk på, at ejendomsmægleren alene er sælgers mand, med en bolig advokat på din side, sikrer du at også dine interesser varetages bedst muligt.

En advokat er derudover forpligtet at være ansvarsforsikret og er naturligvis underlagt de advokatetiske regler.